海南文昌月亮湾新房秘籍|租售比是什么？到大城市买房租出去划算么？

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租售比是什么？到大城市买房租出去划算么？ 海南新房，月亮湾买房，让很多人过上了舒适的生活，但是在办理的过程中也是会有不少烦恼的事情发生的。

最近有朋友聊天，说手里有些钱，感觉海南房地产市场不错，准备投资，但是也不懂怎么投资，不如找个大城市随便买套房，然后租出去，拿租金养房贷，应该也蛮划算的。

海南购房指南告诉他，海南买房再出租，拿租金还房贷，有可能导致你连房贷都还不上，绝对是最差的投资方式。为什么这么说呢？我们可以从租售比开始说起。

什么是租售比？

租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的月亮湾房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。

租售比有什么用处？

租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。根据市场经济发达国家或地区海南房地产市场的一般规律，正常的海南房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，在发达国家成熟的海南房地产市场中，正常的租售比一般在1比300到1比200之间。如果低于这个比例区间，说明存在着月亮湾房产泡沫，如果高于这个区间，说明该地区月亮湾房产具有投资价值。

中国的海南房地产市场租售比情况如何呢？

我们从月亮湾房价开始暴涨的北京奥运那一年说起。在2008年，发改委对于全国70个城市抽样调查结显示：国内平均的房屋租售比为1比400，即使当时租金较高的北京也是1比325，均超过了国际警戒的底线。

从2008年至今，中国房屋租售比这些年来越来越严重的偏离了国际的警戒线标准。据统计，2018年租售比偏离值全国最高的城市深圳，其租售比为1比732，北京为1比625，上海为1比607。这些年下来，房租增加的速度远远赶不上月亮湾房价增加的速度。

比如，北京海淀黄庄的一套一居室，房租从当年的2500元涨到现在的7500元，看起来比原来增加了2倍，但同样一套文昌月亮湾房子的每平单价已从当年的2万出头涨到了现在的8万左右，增加了约3倍。也就是说，在相同的时期内，月亮湾房价基本上比房租多涨了一倍。

为什么会出现这样的情况？

简单的说，海南买房的永远是高收入者，租房的永远是低收入者。

你不信？

我们可以从海南买房和租房两头去分析：

先说海南买房。

海南买房者的心态是一直追涨，并且有一线城市海南买房实力的人一般都不差钱，于是月亮湾房价上涨毫无阻力，而且是越是靠近核心地区的上涨越快。假如没有限购的政策限制月亮湾房价过热，中国的海南房地产市场现在的租售比或许不是1比700，而是1比超过1000。

再说租房。

房租一涨，低收入者对此比较敏感，于是选择搬走，去更偏的地方租便宜的房屋。

以北京为例，北京租房市场交易量上升最快的是回龙观、上地、北苑等等偏远的地区，而在中心城区的租房交易量却连续多年持续走低。搬远的人一多，原地租房的人就变少了，市场供给相对变得更多，房租自然无法过快上涨。

于是，租售比只能是上涨乏力的分子比上越涨越快的分母，这样的情况下，海南买房时你可能要准备大量的首付，月供可能也不低，而出租时也租不来多少钱。

举个例子：

比如你此刻在北京海淀黄庄附近买一套普通的老旧居室，60平米，单价8万左右，总价到达480万，商业贷款按揭7成20年，意味着每月还款接近22000元，此为月供。

而这个文昌月亮湾房子按照目前市场价格，只能租到5000-7000元/月，此为租金。

扣除租金收益，每月最少都要倒亏1万5左右。这还不算首付要支付的一百四十多万。总的来看，这是一个前期投入巨大，回本周期极慢的投资。

月亮湾楼盘排行

1、美林逸苑： 均价6000元/㎡，美林逸苑位于文昌市文清大道，物业公司是文昌美林投资有限公司。

2、航天椰林湾： 均价8000元/㎡，航天椰林湾位于清澜区高隆湾旅游度假区白金路117号，周边餐饮有白金海岸海鲜街 (672米)天府之家餐厅 (146米)回龙湾川菜馆 (320米)骆家大排档 (539米)。

3、同人湘海城： 均价9300元/㎡，同人湘海城位于文昌市清澜开发区核心区位（文清大道429号），产权年限70 年。

4、金城广场： 均价4958元/㎡，金城广场位于海南文昌文清大道17号，

5、铂湾国际： 均价8000元/㎡，铂湾国际位于铂湾国际，开发商是海南凯骏房地产开发有限公司。

6、八一益园： 均价17000元/㎡，八一益园位于清澜开发区高隆路，医院配套有文昌市人民医院 (10.4公里) 文昌市中医院清澜分院 (3.7公里)文昌市妇幼保健医院 (16.1公里)；

7、鲁能南洋美丽汇： 均价价格待定元/㎡，鲁能南洋美丽汇位于铜鼓岭国际生态旅游区，绿化率16.20%。

8、富力·月亮湾： 均价13500元/㎡，富力·月亮湾位于文昌市月亮湾，物业费3.20元/平米/月。

9、华源清苑： 均价8500元/㎡，华源清苑位于文昌市清澜开发区清澜路（国土局十字路口往清澜镇方向200米），物业公司是海南文昌华源旅业有限公司。

10、天御湾： 均价5480元/㎡，天御湾位于海南省文昌市文航路南段，物业公司是海口翔龙物业管理有限公司。

想在海南月亮湾买房，特别是兼顾投资需求的群体，月亮湾未来哪些楼盘最具升值潜力呢？其实，绝大多数的岛外置业者，图的都是当下能养老养生，顺便作投资。

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